Didier Mignery, président fondateur d’Up Factor
Pouvez-vous nous présenter votre expertise en matière de surélévation des bâtiments et le potentiel que cela représente ?
Architecte de formation, j’ai commencé à travailler sur plusieurs surélévations et réalisé qu’il serait intéressant de développer une solution pour détecter les projets potentiels. Nous avons donc mis au point un logiciel permettant d’identifier, à une adresse donnée, la surélévation possible en fonction de la hauteur d’un bâtiment et de celle autorisée par le PLU.
Aujourd’hui, nous proposons des missions de détection de potentiel et d’accompagnement à la maîtrise d’ouvrage pour la réalisation de tels projets. Selon des études menées dans les dix plus grandes métropoles françaises, sur 300 000 copropriétés recensées, on estime à 10 % les immeubles éligibles à la surélévation.
Quels sont les avantages de la surélévation ?
Le premier atout de la surélévation est la densification verticale du bâti existant, qui préserve les sols et valorise le foncier aérien. En créant de nouveaux mètres carrés sur les toits, on réduit l’étalement urbain et on contribue à l’objectif de zéro artificialisation nette fixé par le gouvernement.
Le deuxième intérêt est d’intensifier la mixité des usages entre des bureaux existants et des logements nouvellement créés. Cela permet de redistribuer les espaces et de faire revivre des quartiers.
Pour les collectivités comme pour les copropriétés, la surélévation présente aussi un avantage économique grâce à la mutualisation de l’existant — réseaux, voiries, transports — pour un investissement limité. C’est enfin un moyen de repenser l’isolation et l’énergie d’un bâtiment avec de la végétalisation ou des panneaux solaires sur la nouvelle toiture.
À qui s’adresse votre solution, et quels sont les freins à la surélévation ?
Nos missions d’analyse de patrimoine et de détection intéressent les bailleurs sociaux et les syndics de copropriété dans le cadre de projets de rénovation/construction.
Mais il y a un travail d’acculturation des collectivités à mener pour la prise en compte des règles d’urbanisme et la délivrance des permis de construire.
En ce sens, la loi ZAN est une bénédiction car elle accélère la prise de conscience des élus sur la nécessaire optimisation des espaces construits, l’adaptation des usages et la valorisation du foncier aérien dans la rénovation urbaine.
En quoi le béton est-il un atout pour la surélévation ? Pour quels usages ?
Le premier et principal atout du béton armé est d’être ce matériau si résistant qu’il autorise une surcharge en toiture. Dans les faits, la plupart des bâtiments en béton sont techniquement éligibles à une surélévation.
Par ailleurs, la reprise des structures existantes, en sous-œuvre, se fait généralement en béton pour garantir la stabilité et la pérennité de l’ensemble. Nous préconisons également ce matériau pour bâtir les surélévations : planchers, structures poteaux-poutres et cloisons, en raison de ses qualités thermiques, acoustiques et coupe-feu.
C’est aussi le cas pour les cages d’escalier et d’ascenseur en parties communes. Et les solutions préfabriquées en béton sont faciles à mettre en œuvre en milieu urbain.
Ce que dit la loi ZAN
L’artificialisation est définie comme « l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, en particulier de ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques, ainsi que de son potentiel agronomique par son occupation ou son usage ». Elle est ainsi rendue responsable, pour partie, de la perte de biodiversité, du réchauffement climatique, de l’amplification des risques d’inondation, de la réduction des terres agricoles et de l’accroissement des dépenses liées aux réseaux.
De ce constat, la France s’est fixé, dans le cadre de la loi Climat et résilience d’août 2021, l’objectif d’atteindre le « zéro artificialisation nette des sols » en 2050, avec une étape intermédiaire : réduire de moitié de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers pour la période 2021-2031.
